全世界就屬中國(guó)人最?lèi)?ài)買(mǎi)房。
魔都上海，民政局離婚處喜氣洋洋，三代同堂一起離婚，就為多買(mǎi)一套房。南京河西，1.5萬(wàn)人，排隊(duì)兩百余米，懷揣幾百萬(wàn)現(xiàn)款，“買(mǎi)到就是賺到”。北京西城，7平方米，一段有學(xué)區(qū)的走道，45萬(wàn)一平方，家長(zhǎng)們趨之若鶩。
在居民戶(hù)均約1.02套住房的中國(guó)，激情買(mǎi)房的熱潮為什么從不停歇？房子到底為什么這么重要？
自己買(mǎi)的房才是自己的
如果讓上世紀(jì)70年代的中國(guó)人去買(mǎi)房，是完全不可想象的。那時(shí)候的中國(guó)人工資是統(tǒng)一的，房子是單位的，租一輩子公房住再正常不過(guò)了。1975年，居民住房消費(fèi)支出僅占據(jù)家庭總支出的2.3%。
2011年2月12日，重慶江北觀音橋公租房申請(qǐng)點(diǎn)，市民排著長(zhǎng)隊(duì)等待申請(qǐng)租房 / 視覺(jué)中國(guó)
不漲房租的好日子很快過(guò)去了。低效的單位包分配不僅沒(méi)有給人民帶來(lái)真正的幸福，1978年，城市人均居住面積3.6平米，比1949年的4.5平米還要低，同時(shí)統(tǒng)一建造、分配低價(jià)福利房的建筑企業(yè)和政府欠了一屁股房債。
終于窮不下去了，國(guó)家開(kāi)始房改，目的就是把大多數(shù)人從低價(jià)、免費(fèi)的公租房里趕出去，漲房租、賣(mài)公房，把欠的房債補(bǔ)回來(lái)。也正是這次改革，讓大多數(shù)中國(guó)人明白了：“自己買(mǎi)的房才是自己的”。
2005年北京某購(gòu)房展上，一對(duì)老人在看樓盤(pán)分布圖 / 視覺(jué)中國(guó)
房改的第一步就是公租房漲租金。原本屬于單位福利的公租房租金萬(wàn)年不變，一下加上了維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)、投資利息和房產(chǎn)稅。租房和買(mǎi)房哪個(gè)更劃算，并沒(méi)有難倒當(dāng)時(shí)的中國(guó)人：“商品房就70年產(chǎn)權(quán)，誰(shuí)會(huì)買(mǎi)！”
在這種狀況下，試點(diǎn)城市的商品房基本賣(mài)不出去。1979年原國(guó)家住建部各撥給西安和廣西100萬(wàn)試點(diǎn)，建房出售。到了10月底，原先登記的80戶(hù)要買(mǎi)房的人最后只有8戶(hù)購(gòu)買(mǎi)了11套，其中一位華僑買(mǎi)了3套，一位教授買(mǎi)了2套（這告訴我們有錢(qián)人時(shí)刻是有錢(qián)人）。最后累計(jì)賣(mài)出24套，剩了14套。廣西4個(gè)試點(diǎn)城市原計(jì)劃出售住房11283平米，一年時(shí)間僅售出10.6%。
2009年12月15日，北京朝陽(yáng)區(qū)房屋登記發(fā)證大廳，等待過(guò)戶(hù)的市民 / 視覺(jué)中國(guó)
商品房賣(mài)不出去，房改只能從國(guó)營(yíng)單位下狠手：徹底廢除福利分房，開(kāi)始以單位的名義大面積出售公房。1998年，你爸為了你能蹭上單位的鐵飯碗，硬是提前退了休，想著你馬上結(jié)婚了還能分套公房，沒(méi)想到一紙政令下來(lái)美夢(mèng)成空。就連你爸以為能租一輩子的公房也被“重新規(guī)劃”——正式按標(biāo)準(zhǔn)售賣(mài)。
盡管如此，單位賣(mài)的公房依然帶著濃厚的福利性質(zhì)，價(jià)格遠(yuǎn)比商品房便宜。2001年北京是商品房平均4716元/平米，從遠(yuǎn)郊到市區(qū)3500-10000元不等，而出售工房的成本價(jià)僅1560元/平米，加上職工折扣，廠內(nèi)內(nèi)部人士買(mǎi)進(jìn)的價(jià)格多在1000元以?xún)?nèi)。
2011年10月26日，老業(yè)主與上海浦東中海御景熙岸開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商對(duì)話(huà) / 視覺(jué)中國(guó)
許多有錢(qián)的單位，直接買(mǎi)了地段好的商品房再低價(jià)賣(mài)給員工。背靠單位好乘涼，大多數(shù)人心中想的并不是乘著房?jī)r(jià)不高趕緊投資，而是削尖了腦袋想進(jìn)“有錢(qián)的單位”。加上90年代金融危機(jī)的余震，房地產(chǎn)還沒(méi)真正興起，就有經(jīng)濟(jì)學(xué)家四處鼓吹“房產(chǎn)泡沫”。
中國(guó)人真正意識(shí)到買(mǎi)房的重要性，是在2004年房?jī)r(jià)漲起來(lái)之后。
從2004年開(kāi)始，全國(guó)平均房?jī)r(jià)的單價(jià)開(kāi)始如脫韁之野馬，一路躍過(guò)6000元關(guān)口，直到2014年才稍有停息，到2017年已經(jīng)突破7600元大關(guān)。再拆開(kāi)來(lái)看，一線城市平均房?jī)r(jià)為52834元/平方米，二線城市14364元/平方米，三四線及以下城市6982元/平方米。雖然差的有點(diǎn)大，但對(duì)中國(guó)人的錢(qián)包來(lái)說(shuō)，都很貴。
2009年12月15日，北京北五環(huán)外正在施工的樓盤(pán) / 視覺(jué)中國(guó)
貴更要買(mǎi)。大多數(shù)中國(guó)人耗盡畢生積蓄，背負(fù)上數(shù)年甚至數(shù)十年的債務(wù)只為買(mǎi)一套房，這看似完全違背了最基本的道理——“雞蛋不要放在同一個(gè)籃子里”。是中國(guó)人不懂投資，還是中國(guó)人太懂投資？
買(mǎi)房買(mǎi)到一夜暴富
全世界人民都在買(mǎi)房投資，而且全世界的家庭資產(chǎn)配置都是房子買(mǎi)得多、股票買(mǎi)得少，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們把這稱(chēng)為“資產(chǎn)配置之謎”。
但是中國(guó)人買(mǎi)房尤其狂熱。根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)2013年的消費(fèi)者金融調(diào)查，美國(guó)大約三分之二的家庭都買(mǎi)了房，而中國(guó)的住房持有率更是高達(dá)89.7%。同時(shí)《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》顯示，中國(guó)家庭金融資產(chǎn)中，股票資產(chǎn)僅占15.45％，股票市場(chǎng)的參與率僅有8.84％。而房產(chǎn)在資產(chǎn)中的配置則近乎七成。
2006年杭州某房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)，售樓小姐在積極推銷(xiāo) / 視覺(jué)中國(guó)
從理論上來(lái)看，瘋狂買(mǎi)房的原因很簡(jiǎn)單：房子是耐用品，可以住到生老病死，只要房?jī)r(jià)一直漲，就是穩(wěn)賺不賠的投資品。從90年代城鎮(zhèn)商品房子改革至今，近十年中國(guó)的房?jī)r(jià)都沒(méi)有真正跌過(guò)。在2010年限價(jià)政策出臺(tái)以前，中國(guó)各城市房?jī)r(jià)持每年平均漲幅高達(dá)10%，房?jī)r(jià)收入比十倍以上，而世界平均水平的房?jī)r(jià)收入比在4-6倍。
那早買(mǎi)房的中國(guó)人大概掙了多少？綜合居民購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的時(shí)間、價(jià)格和當(dāng)前售價(jià)進(jìn)行收益率計(jì)算，排除掉極端數(shù)據(jù)，在近十年買(mǎi)房的中國(guó)人至少獲得了32%左右的收益。十年前，你笑我啃老買(mǎi)房；十年后，你問(wèn)我借錢(qián)首付，這就是現(xiàn)實(shí)。
2006年，杭州某房產(chǎn)交易會(huì)上的工作人員在搬運(yùn)沙盤(pán) / 視覺(jué)中國(guó)
“早買(mǎi)早發(fā)”，聽(tīng)起來(lái)像是打了雞血的沖動(dòng)之舉，但如果你對(duì)比其他主流的投資渠道，買(mǎi)房賺錢(qián)再靠譜不過(guò)。
在很多印象中，中國(guó)人是世界上最?lèi)?ài)儲(chǔ)蓄的民族，2017年總儲(chǔ)蓄率依然高達(dá)46.38%，這不準(zhǔn)確，中國(guó)人的個(gè)人儲(chǔ)蓄率其實(shí)并不高。按《2017年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》數(shù)據(jù)，算下來(lái)去年中國(guó)居民總收入約為36.1萬(wàn)億元，年末銀行住戶(hù)存款增量為4.54萬(wàn)億。這樣算來(lái)，2017年個(gè)人儲(chǔ)蓄率僅有12.60%。
不再存錢(qián)的原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)樵酱嬖教?。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)食品價(jià)格、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格等持續(xù)上漲，銀行利率跑不贏通脹線，導(dǎo)致銀行存款實(shí)際利率為負(fù)值。
過(guò)去那個(gè)省吃?xún)€用、不愛(ài)消費(fèi)的中國(guó)人悄悄變了，抵抗不住畸高的房?jī)r(jià)誘惑，放棄了老實(shí)存錢(qián)，愛(ài)上了貸款買(mǎi)房。2017年個(gè)人中長(zhǎng)期貸款余額247154億元，比上年增長(zhǎng)22.8%，其中房貸占據(jù)了絕對(duì)比重（2016年底是80.4%）。換句話(huà)說(shuō)，貸款買(mǎi)房的增速是存錢(qián)的兩倍多。純看個(gè)人消費(fèi)短期貸款增速更高，約37.9%，是存錢(qián)增速的五倍。
2009年南京市街頭反其道而行之的地產(chǎn)樓盤(pán)廣告 / 視覺(jué)中國(guó)
另一種主流的投資渠道就是炒股。在中國(guó)，炒股不適合夢(mèng)想一夜暴富的人。2001年時(shí)，股市2100點(diǎn)，上海莘閔虹梅的房?jī)r(jià)是2100元/平米，二者比例1:1。到2009年時(shí)，股市2200點(diǎn)，房?jī)r(jià)漲到了22000元/平米，比例是1：10。在過(guò)去十五年中，房產(chǎn)投資者的回報(bào)超過(guò)了普通投資者股市的十倍。
房子，才是真正的貧富分水嶺，全國(guó)家庭增加的財(cái)產(chǎn)中有54.5%來(lái)自房產(chǎn)，而其他金融投資、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)增加的財(cái)富比例都很小。不難想象，炒股者還在苦苦掙扎手中的解套，數(shù)十萬(wàn)元都是個(gè)大數(shù)目；一些早期買(mǎi)房者，不用整日埋頭研究紅綠曲線，0門(mén)檻買(mǎi)房，現(xiàn)在都已坐擁數(shù)百萬(wàn)身家。
2014年8月17日，山東省日照市，市民在一家房地產(chǎn)樓盤(pán)選購(gòu)樓房 / 視覺(jué)中國(guó)
投資房產(chǎn)的人賺到了錢(qián)，會(huì)毫不猶豫緊接著買(mǎi)下一套。中國(guó)城鎮(zhèn)收入最高的那1%家庭（年收入48.4萬(wàn)元以上）的多套房擁有率是53.1%；而收入最低的那25%家庭（年收入1.23萬(wàn)元以下）僅有7%擁有多套房。而且，最底端和最頂端25%家庭的社會(huì)階層變化并不大，可以說(shuō)，買(mǎi)房給有錢(qián)人帶來(lái)的財(cái)富和幸福是呈指數(shù)增長(zhǎng)的，但窮人依舊是窮人，越是發(fā)達(dá)的城市，這種情況就更加突出。
結(jié)婚不買(mǎi)房，去哪兒入洞房
看到這里，很多人似乎已經(jīng)得出了結(jié)論：中國(guó)的有錢(qián)人最?lèi)?ài)買(mǎi)房，手里十七八套空房子留著傳家寶，而且因?yàn)樗麄円恢悲偪駬屬?gòu)，導(dǎo)致買(mǎi)不起的窮人只能愈加望“房”興嘆。
4月3日，保定北市區(qū)留守墳村，一位當(dāng)?shù)剞r(nóng)民趕著一群羊經(jīng)過(guò)要被征用拆遷的土地 / 視覺(jué)中國(guó)
大多數(shù)人印象里這樣的有錢(qián)人一定是大腹便便、油頭滿(mǎn)面的中年人，事實(shí)正好相反。中國(guó)中老年人的住房擁有率與國(guó)際水平差距并不大，都在50-70%之間，最大的區(qū)別其實(shí)是25-34歲的年輕人。美國(guó)年輕人的住房擁有率只有36.8%，中國(guó)則高達(dá)80.9%。英國(guó)匯豐銀行前不久發(fā)布一份報(bào)告也佐證了這一點(diǎn)，在中國(guó)80后有房的比例達(dá)到了70%，是調(diào)查的9個(gè)國(guó)家中最高的，更有91%的人計(jì)劃在未來(lái)五年內(nèi)購(gòu)置房產(chǎn)。
中國(guó)的房?jī)r(jià)不會(huì)跌，正是因?yàn)樵丛床粩嗟哪贻p人為了結(jié)婚買(mǎi)房，這是剛需。70%的中國(guó)女性認(rèn)為，結(jié)婚前男方應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備好一套房子這樣的想法并不過(guò)分。
全世界的年輕人或許都不理解，為什么中國(guó)人結(jié)婚一定要買(mǎi)房？中國(guó)的女人到底是嫁老公，還是嫁房產(chǎn)？
2014年10月25日，南京江寧一樓盤(pán)婚房售樓處布置的“逼婚買(mǎi)房”樓梯 / 視覺(jué)中國(guó)
其實(shí)，并不是中國(guó)女人條件高、眼光高，而是有房產(chǎn)的男性更容易在婚姻市場(chǎng)上脫穎而出，更容易找到對(duì)象。
“生男生女不一樣，男的可能沒(méi)對(duì)象”，長(zhǎng)期以來(lái)重男輕女的觀念，讓中國(guó)的男女性別比例嚴(yán)重失衡。到2030年，將會(huì)有四分之一的中國(guó)男人在40歲都無(wú)法找到對(duì)象。全國(guó)地級(jí)市轄區(qū)20-39歲的男女性別比是1.05，北上廣甚至能達(dá)到1.09、1.07、1.11。不管在中國(guó)哪座城市，女生的選擇總是多出了5%。
尤其在大城市打拼的女性，既是為了追求更好的勞動(dòng)力市場(chǎng)，也是為了追求更好的婚姻市場(chǎng)。僧多肉少，“市區(qū)三環(huán)有套房”無(wú)疑是中國(guó)男人最具說(shuō)服力的財(cái)力證明。
在中國(guó)男性人數(shù)越多的地區(qū)，房屋價(jià)格越高 / Home ownership as status competition: Some theory and evidence
中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的25%歸功于男女性別比例的擴(kuò)大。那些有兒子的家庭，為了實(shí)現(xiàn)傳宗接代，往往會(huì)更努力工作攢錢(qián)買(mǎi)房娶媳婦?！耙Y(jié)婚先買(mǎi)房”，在這樣的觀念下，居然有35個(gè)中國(guó)主要城市的房地產(chǎn)升值的30％-48％，都與男性買(mǎi)房娶老婆的需求直接相關(guān)。
一窮二白的年輕人靠什么買(mǎi)房？不止是靠父母，70%的新房還得靠女方家庭的支援，甚至婚后一起還房貸。但只有30%的已婚女性在男方買(mǎi)的房子上加了自己的名字。新婚姻法的施行，讓更多女性意識(shí)到了“加名字”的重要性，2006年之后，37%的婦女成功登上了房產(chǎn)證。
2011年南京某房產(chǎn)交易會(huì)上，媒體記者打出的標(biāo)語(yǔ) / 視覺(jué)中國(guó)
這筆空前的居住型財(cái)富已經(jīng)達(dá)到近30億美元，占了中國(guó)家庭資產(chǎn)的七成。這筆集居住、投資、說(shuō)不定還能解決戶(hù)口和學(xué)區(qū)的財(cái)富，幾乎成了中國(guó)人生活的全部重心。
有趣的是，房子不僅決定了中國(guó)的年輕人能不能結(jié)婚，甚至還決定了中年人什么時(shí)候離婚。2009年至2011年，北京上海兩地的房?jī)r(jià)翻了兩倍，同期離婚率也從20%漲到了40%多，每當(dāng)一線城市限制買(mǎi)二套房的政策出臺(tái)，民政局就排滿(mǎn)了人、離婚率飆升，夫妻為了多買(mǎi)套房假離婚的人不在少數(shù)。